Entenda seus direitos e deveres em casos de ações de despejo à luz da legislação brasileira.
A ação de despejo é uma das medidas judiciais mais conhecidas no campo do Direito Imobiliário. Trata-se de uma ferramenta legal que permite ao locador retomar a posse do imóvel locado em determinadas situações previstas em lei. Assim, neste artigo vamos esclarecer o que é o despejo, em quais situações ele pode ser utilizado, como funciona o processo e quais são os direitos do locatário.
O que é a ação de despejo
A ação de despejo é um procedimento judicial por meio do qual o proprietário de um imóvel requer a retomada da posse deste, encerrando o contrato de locação. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula essa medida e estabelece os casos em que o locador pode buscar judicialmente a desocupação do imóvel.
Quando o despejo pode ser solicitado
O pedido de despejo pode ser ajuizado em diversas situações, sendo as mais comuns:
Inadimplência do aluguel ou encargos
Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e/ou encargos (como IPTU e condomínio), o locador pode entrar com a ação de despejo por falta de pagamento. Neste caso, a lei permite ao locatário ou ao fiador a chance de purgar a mora, ou seja, pagar o débito e evitar a desocupação, desde que o façam dentro do prazo legal de 15 dias a partir da citação.
Término do contrato por prazo determinado
Ao fim do prazo do contrato, o locador pode optar por não renovar a locação. Caso o inquilino não desocupe espontaneamente, é cabível a ação de despejo para retomada do imóvel.
Uso próprio do imóvel
O locador pode requerer o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou ainda para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Nessa hipótese, o pedido deve ser justificado e atender aos requisitos legais previstos na legislação.
Descumprimento contratual
Caso o inquilino infrinja cláusulas do contrato (como sublocar sem autorização ou realizar obras sem consentimento), o locador pode fundamentar o despejo com base nesse descumprimento.
Como funciona o processo de despejo
O locador ajuíza a ação de despejo no foro competente e, após a citação do inquilino, este terá prazo para se manifestar e, se aplicável, pagar a dívida. Não havendo acordo ou defesa válida, o juiz pode determinar a desocupação compulsória.
Liminar de despejo
Em certos casos, a Lei do Inquilinato autoriza o juiz a conceder liminar para desocupação do imóvel no prazo reduzido de 15 dias. O juiz concede essa liminar em diversas situações previstas na lei, tais como quando o inquilino não paga o aluguel ou encargos em contrato sem garantia locatícia; quando o locador ajuíza a ação até 30 dias após o fim da locação por temporada; ou quando o poder público ordena reparações urgentes que exigem a saída do inquilino para que os responsáveis possam executar os serviços, entre diversas outras hipóteses legais. Essa medida exige a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, com a finalidade de garantir o ressarcimento ao locatário em caso de decisão favorável posterior. O locador deve depositar a caução em juízo antes da efetivação da liminar, e a falta desse depósito pode impedir que o juiz conceda a medida.
Direitos do inquilino
O inquilino tem direito à ampla defesa e ao contraditório durante todo o processo. Além disso, ele pode evitar o despejo se pagar a dívida em atraso no prazo legal. Também é possível apresentar provas e argumentos que justifiquem sua permanência no imóvel. Se cumprir suas obrigações contratuais, o locador não pode exigir sua saída de forma arbitrária. Da mesma forma, o inquilino pode contestar cláusulas que considere abusivas e, se necessário, negociar melhores condições. Caso haja tentativa de desocupação forçada ou abusiva, ele pode buscar proteção na Justiça.
O que fazer ao receber uma notificação de despejo
Ao receber a notificação, o inquilino deve procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário. O advogado analisará a legalidade da medida e avaliará a melhor estratégia. Essa estratégia pode incluir negociar, contestar ou cumprir a decisão. O tempo de reação pode fazer toda a diferença.
Problemas com despejo? Conte com o BSL Advogados
A ação de despejo é um instrumento importante para garantir os direitos do proprietário, mas deve respeitar rigorosamente os direitos do inquilino. Desse modo, o acompanhamento jurídico especializado é fundamental tanto para locadores quanto para locatários que desejam agir de forma segura e eficaz.
Portanto, se você está enfrentando uma situação de despejo ou deseja evitar complicações legais, conte com a equipe especializada do BSL Advogados. Nossa atuação é focada na proteção dos seus direitos e na busca pela melhor solução jurídica.
